sen的異想空間

想像一個案子

土地5000坪，每坪100萬

土地價值5000*100萬元=50億元

假設容積率500%

可興建5000坪*500%=25000坪

建物平均造價每坪20萬元

建物價值25000坪*20萬=50億元

一方持有土地，一方負責興建建物，雙方權益

地主  50/(50+50)*100%=50%

建商  50/(50+50)*100%=50%

若採取合建分回方式

房屋售價每坪60萬元，雙方權益

地主 25000*50%*60萬元=75億元

建商 25000*50%*60萬元=75億元

若建商提高建材品質，每坪造價增加為30萬元

建物價值25000坪*30萬=75億元

雙方權益

地主  50/(50+75)*100%=40%

建商  75/(50+75)*100%=60%

房屋售價每坪80萬元

雙方權益

地主 25000*40%*80萬元=80億元

建商 25000*60%*80萬元=120億元

地主分回比例減少10%，權益由75億元增加至80億元，利潤由25億元增加為30億元。

建商分回比例增加10%，且權益由75億元增加至120億元，利潤由25億元增加為45億元。

雖然建商負擔建物造價由50億元增加至75億元，但相對而言，地主權益僅多了5億元，建商權益卻增加20億元。（經濟學所謂的邊際效益！）

若採取委託興建銷售（成本+利潤）

建物平均造價每坪20萬元，給予建商利潤20%，房屋售價每坪60萬元

建物總造價25000坪*20萬=50億元，房屋總售價25000坪*60萬=150億元

給予建商利潤50億元*20%=10億元

地主權益為150億元-(50+10)億元=90億元，利潤為40億元。

建物平均造價每坪30萬元，給予建商利潤20%，房屋售價每坪80萬元

建物總造價25000坪*30萬=75億元，房屋總售價25000坪*80萬=200億元

給予建商利潤75億元*20%=15億元

地主權益為200億元-(75+15)億元=110億元，利潤為60億元。

從中可以看出幾點：

1. 建商提高造價成本，地主不知情下可能就吃了悶虧。（建商的成本中是否早已隱含合理的利潤）

2. 建商提高建材品質，增加的造價到底肥了誰？地主有何會計及契約機制訪價及查核？（資訊不對等）

3. 建材品質提高，增加的多是視覺性及裝飾性，而且→維護成本增加、稅賦增加…

4. 分回的樓層、位置…價值都不一樣，計算的基準為何？

5. 地主資金不足時，為避免未來房價波動，或許採取第1種方式坐享收益較為穩當。但土地鑑價與建物造價計算的時間點也會影響分配權益，且建商提高造價成本時，分配比率改變，對地主權益較不合理。因此宜在一開始參考市況訂出最低分配比率，並於契約中明訂對於造價提高一定成數範圍，建商不得要求變更分配比率。

6. 地主擁有穩定資金，且未來房市需求看好時，採取委託興建銷售（最有利標）方式，權益價值可能最高。

7. 基地更新之容積獎勵及建商申請移入之容積，地主應有權知道，並應納入分配比率，但比率多少才合理？